一、房地产开发项目运营流程/逻辑
对于常规房地产开发项目，大部分人认知的项目运营流程和逻辑：
- 调研立项：开发商对项目进行调研，根据调研结果出具可行性研究报告（主要含土地建设规划指标、建筑设计方案、市场去化分析、财务分析等），开发商内部对项目进行上会研讨，项目过审后进行立项。
- 获取土地使用权：经政府的土地交易中心平台招拍挂获取土地使用权，或经市场兼并收购渠道获取土地使用权（或公司股权），缴纳土地出让金或收购款，拿到国有土地使用权证（土地证）。
- 项目管理：确定项目管理方案，包括项目设计方案、总承包商、融资方案、项目管理分工、公共事务协调等，签订相关协议/合同，办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。
- 工程建设：总承包商建设施工，开发商根据预算进行成本管控，根据工程进度结算工程款。
- 项目预售：营销宣传推广、蓄客，项目工程进度（主体结构、项目投入等）达标即办理预售许可证，进行期房销售，消费者拿自有资金或办理按揭贷款支付给开发商买期房，有关部门对预售资金进行监管，一定百分比作为保证金，其余由开发商根据项目工程进度提取预售资金支付工程款。
- 竣工交付：竣工备案、验收，接入市政设施（水、电、气等），办理产权证。
- 物业管理：开发商对尾盘进行去化销售，实现去化资产交由物业进行维护管理。
标准化流程，每一个环节都有相关部门进行监管。
合情合理，逻辑自洽。
二、为什么会出现烂尾楼呢？
以上程序，有没有发现问题？问题出在哪？是不是以为只要房开项目坚持到了预售，实现现金流回笼，就没风险了？
先要搞清楚一点，中国房地产的本质是金融。
如果说，以上程序是房开项目的明线，那么暗线就是金融，贯穿着项目全程的资金链，保障着项目每一个环节的正常推进。
为什么会烂尾，绝大多数人会脱口而出，开发商没钱了呗。
错，不是没钱“了”，也不是“烂尾之前”才没钱的，而是“从一开始”就“没钱”。
“给我一个支点，我就能撬起整个地球。”——阿基米德
中国房地产的本质是金融。而提到金融，自然绕不开杠杆。
三、杠杆是什么？
我只有100元，向你借900元用于投资，合计1000元都放在你手上由你监管，我正常支付你利息，我承诺投资亏损到50元的时候（剩下50元作为保证金），你的900元和我的50元保证金都归你。资金由你监管，风控由你把控，你可以赚取50元的保证金兜底和额外支付的利息，你有什么理由拒绝？而对于我来说，只要保证金不低于50元、可以继续正常支付利息，我的杠杆就可以维持下去，我本来只有100元，实际上我可以支配的钱有1000元，10倍。
这就是杠杆。
同理，我可以支配1000元的时候，你以为我有100元本钱，可能我只有10元。可能我只有1元……
四、监管
举个例子，房开项目向银行申请开发贷，银行会要求建设项目资本金不低于30%，总投10亿的项目，你得自己准备3亿。OK，我给银行看我有3亿，银行放心了，借我5亿8亿的，可是，你怎么保证这3亿是我自己的？
懂一点的人会说，银行会要求土地抵押作为抓手，是的，先不说土地抵押值不值5亿8亿的，银行只知道土地证在我名下，你怎么知道买土地的钱是我的？我给你看我有1000块钱，1000块钱就是我的？
懂一点的人会说，银行会看负债率。哈哈哈，你可别跟我提审计报告、财务报表什么的，会笑。
懂一点的人会说，银监会会对银行业务进行监管。只要不暴雷，银监会监管对程序正义负责，银行业务开展同样对程序正义负责，只要流程合法合规，大家都说得过去，不担责任，对企业的问题睁一只眼闭一只眼就给办了，你好我好大家好，至于暴雷了，那就是另外一个故事了。
很多房开项目自始自终都是击鼓传花，风险贯穿全程，如果监管不力，每一个环节都可能导致暴雷，烂尾真的不是偶然。
五、系统性风险和“三条红线”
除政府项目外，房地产开发是商业行为，盈利是首要目标，用最小的资金成本创造最大的效益是绝大部分开发商的宗旨。
任何一个房企，项目立项的可研报告里，项目负责人最关注的内容永远是利润指标，ROI、ROE、NPVR能不能达标，能达标继续看，不能达标做慈善？
利润提供内驱动力，杠杆提供渠道手段，中国人口基数保证市场需求，媒体营销负责舆论风向，房价一路向北，行业长期利好。
这也是为什么国家要出台房地产“三条红线”的调控政策，因为泡沫太大，杠杆率太高，再不去杠杆、降负债，中国房地产在某种意义上来说都快发展成为金融衍生品了，系统性风险太高。
六、讲个故事
现在房市降温，从宏观政策方面进行金融管控，从源头掐死了地产现金流，美其名曰：产业升级，跟供给侧改革一个意思，有些敏感的话就不讲了。
以上都在正常人可以理解的逻辑范畴。说点超出正常人（包括我）逻辑范畴的。
以前有位房企大佬问过我：
搞房地产开发，为什么还要自己投钱？为什么 还要 自己 投 钱？
我一时语塞，上十亿货值的项目，还能不投钱？
故事时间，概不负责。
众所周知，把大象放进冰箱里只需要三步。
我告诉你，以前有些大佬是怎么玩的……
找到有地（土地证）的卖家，买地，按相关政策项目公司拿地超过了一定期限不允许转让，同时涉及到土地增值税，那么直接买项目公司股权，至于涉及增值税和企业所得税，这里不展开，协商好先转让股权后付款。
找到要买地的买家，卖地，协商好溢价转让大部分股权，保留小部分股份（干股最好，不参与后续投资，享受后续分红），参与项目二级开发分红，二级同股同投，但是我拿出我所持股份质押作为反担保，向你融资，或者你拿着我们两100%股权出去融资，保证项目二级开发建设资金，所有的资金成本沉淀进项目，我认项目对应股权比例的负债，但是要到项目变现的时候抵扣。
以上同时进行，办妥，用买家接盘的钱付给卖家，无缝衔接。一分钱不出，还赚了股权溢价、股份和项目二级分红。
找到卖地（土地证）的卖家，买地，同上，协商好先转让股权后付款。
拿着土地证找资方融资，银行、基金、信托、险资或者有钱愿意做表外业务的机构，俗称“前融”，核心抓手是土地抵押，哈哈哈……
以上同时进行，办妥，用机构的融资资金付卖家的土地款（股权转让款），项目到手，资金成本沉淀进项目公司作为项目成本。
项目到手，这就是资本。接下来是操盘开发，正常报规报建，转开发贷，两证立项，四证放款，置换掉前融贷款，如果资金拆借有冲突，不能借新还旧（要求先还款后放款），走过桥（短期高利率贷款，日息0.2%左右）解决，开票，所有资金成本沉淀进项目。除了开发贷外，还有在建工程抵押、明股实债等方式获取现金流增量，目的是争取更多项目建设资金，保证项目往前更进一步，坚持到拿到预售许可证了，实现销售回款了，这个项目可以说八九不离十了。
如果中途资金压力大，现金流断了，只要有人愿意接盘，价格合适，该甩卖甩卖，毕竟目的只是赚钱，在项目的什么阶段退出没有区别，赚多赚少而已。
以上，所有资金成本沉淀进项目，只要项目最终有人接盘（市场销售也算消费者接盘），那么前期投入全部解套。
知道房价为什么高了吧？而且，不要以为现在土地卖那么贵，这么操作开发商有没有利润，有很多大佬手上握着十几年前买的土地，价格堪比白菜价，只是受限于土增税，变现有点复杂，但也只是算账的问题。
七、写在最后
以上玩法，只适合高级玩家，整体规划布局和操盘难度有多高，什么级别的人能操盘这样的项目，操盘手背后有多大的能量能运作的起来，有点专业基础的人或者业内人士心里自会掂量。
这种操盘模式运作的房开项目不是常态，但是中间一些操作环节在绝大多数房地产项目上都适用，很多项目背后的风险难以想象，烂尾真的不是偶然。
不过，随着国家宏观金融政策和行业政策的调整，监管机制的健全，楼市发展也越来越规范、有序、健康……
有人说，这不就是空手套白狼吗？你要是只看钱，是的。
但是，真的是空手吗？
空手能把各方势力和资源进行整合、对各个实操环节把控如此精准吗？
资源整合，不要对资源有误解，更不要对整合有误解。
烂尾楼真的就没人管吗?（房地产运营流程和逻辑与烂尾的旁氏必然）
一、房地产开发项目运营流程/逻辑
对于常规房地产开发项目，大部分人认知的项目运营流程和逻辑：
标准化流程，每一个环节都有相关部门进行监管。
合情合理，逻辑自洽。
二、为什么会出现烂尾楼呢？
以上程序，有没有发现问题？问题出在哪？是不是以为只要房开项目坚持到了预售，实现现金流回笼，就没风险了？
先要搞清楚一点，中国房地产的本质是金融。
如果说，以上程序是房开项目的明线，那么暗线就是金融，贯穿着项目全程的资金链，保障着项目每一个环节的正常推进。
为什么会烂尾，绝大多数人会脱口而出，开发商没钱了呗。
错，不是没钱“了”，也不是“烂尾之前”才没钱的，而是“从一开始”就“没钱”。
中国房地产的本质是金融。而提到金融，自然绕不开杠杆。
三、杠杆是什么？
我只有100元，向你借900元用于投资，合计1000元都放在你手上由你监管，我正常支付你利息，我承诺投资亏损到50元的时候（剩下50元作为保证金），你的900元和我的50元保证金都归你。资金由你监管，风控由你把控，你可以赚取50元的保证金兜底和额外支付的利息，你有什么理由拒绝？而对于我来说，只要保证金不低于50元、可以继续正常支付利息，我的杠杆就可以维持下去，我本来只有100元，实际上我可以支配的钱有1000元，10倍。
这就是杠杆。
同理，我可以支配1000元的时候，你以为我有100元本钱，可能我只有10元。可能我只有1元……
四、监管
举个例子，房开项目向银行申请开发贷，银行会要求建设项目资本金不低于30%，总投10亿的项目，你得自己准备3亿。OK，我给银行看我有3亿，银行放心了，借我5亿8亿的，可是，你怎么保证这3亿是我自己的？
懂一点的人会说，银行会要求土地抵押作为抓手，是的，先不说土地抵押值不值5亿8亿的，银行只知道土地证在我名下，你怎么知道买土地的钱是我的？我给你看我有1000块钱，1000块钱就是我的？
懂一点的人会说，银行会看负债率。哈哈哈，你可别跟我提审计报告、财务报表什么的，会笑。
懂一点的人会说，银监会会对银行业务进行监管。只要不暴雷，银监会监管对程序正义负责，银行业务开展同样对程序正义负责，只要流程合法合规，大家都说得过去，不担责任，对企业的问题睁一只眼闭一只眼就给办了，你好我好大家好，至于暴雷了，那就是另外一个故事了。
很多房开项目自始自终都是击鼓传花，风险贯穿全程，如果监管不力，每一个环节都可能导致暴雷，烂尾真的不是偶然。
五、系统性风险和“三条红线”
除政府项目外，房地产开发是商业行为，盈利是首要目标，用最小的资金成本创造最大的效益是绝大部分开发商的宗旨。
任何一个房企，项目立项的可研报告里，项目负责人最关注的内容永远是利润指标，ROI、ROE、NPVR能不能达标，能达标继续看，不能达标做慈善？
利润提供内驱动力，杠杆提供渠道手段，中国人口基数保证市场需求，媒体营销负责舆论风向，房价一路向北，行业长期利好。
这也是为什么国家要出台房地产“三条红线”的调控政策，因为泡沫太大，杠杆率太高，再不去杠杆、降负债，中国房地产在某种意义上来说都快发展成为金融衍生品了，系统性风险太高。
六、讲个故事
现在房市降温，从宏观政策方面进行金融管控，从源头掐死了地产现金流，美其名曰：产业升级，跟供给侧改革一个意思，有些敏感的话就不讲了。
以上都在正常人可以理解的逻辑范畴。说点超出正常人（包括我）逻辑范畴的。
以前有位房企大佬问过我：
我一时语塞，上十亿货值的项目，还能不投钱？
故事时间，概不负责。
众所周知，把大象放进冰箱里只需要三步。
我告诉你，以前有些大佬是怎么玩的……
找到有地（土地证）的卖家，买地，按相关政策项目公司拿地超过了一定期限不允许转让，同时涉及到土地增值税，那么直接买项目公司股权，至于涉及增值税和企业所得税，这里不展开，协商好先转让股权后付款。
找到要买地的买家，卖地，协商好溢价转让大部分股权，保留小部分股份（干股最好，不参与后续投资，享受后续分红），参与项目二级开发分红，二级同股同投，但是我拿出我所持股份质押作为反担保，向你融资，或者你拿着我们两100%股权出去融资，保证项目二级开发建设资金，所有的资金成本沉淀进项目，我认项目对应股权比例的负债，但是要到项目变现的时候抵扣。
以上同时进行，办妥，用买家接盘的钱付给卖家，无缝衔接。一分钱不出，还赚了股权溢价、股份和项目二级分红。
找到卖地（土地证）的卖家，买地，同上，协商好先转让股权后付款。
拿着土地证找资方融资，银行、基金、信托、险资或者有钱愿意做表外业务的机构，俗称“前融”，核心抓手是土地抵押，哈哈哈……
以上同时进行，办妥，用机构的融资资金付卖家的土地款（股权转让款），项目到手，资金成本沉淀进项目公司作为项目成本。
项目到手，这就是资本。接下来是操盘开发，正常报规报建，转开发贷，两证立项，四证放款，置换掉前融贷款，如果资金拆借有冲突，不能借新还旧（要求先还款后放款），走过桥（短期高利率贷款，日息0.2%左右）解决，开票，所有资金成本沉淀进项目。除了开发贷外，还有在建工程抵押、明股实债等方式获取现金流增量，目的是争取更多项目建设资金，保证项目往前更进一步，坚持到拿到预售许可证了，实现销售回款了，这个项目可以说八九不离十了。
如果中途资金压力大，现金流断了，只要有人愿意接盘，价格合适，该甩卖甩卖，毕竟目的只是赚钱，在项目的什么阶段退出没有区别，赚多赚少而已。
以上，所有资金成本沉淀进项目，只要项目最终有人接盘（市场销售也算消费者接盘），那么前期投入全部解套。
知道房价为什么高了吧？而且，不要以为现在土地卖那么贵，这么操作开发商有没有利润，有很多大佬手上握着十几年前买的土地，价格堪比白菜价，只是受限于土增税，变现有点复杂，但也只是算账的问题。
七、写在最后
以上玩法，只适合高级玩家，整体规划布局和操盘难度有多高，什么级别的人能操盘这样的项目，操盘手背后有多大的能量能运作的起来，有点专业基础的人或者业内人士心里自会掂量。
这种操盘模式运作的房开项目不是常态，但是中间一些操作环节在绝大多数房地产项目上都适用，很多项目背后的风险难以想象，烂尾真的不是偶然。
不过，随着国家宏观金融政策和行业政策的调整，监管机制的健全，楼市发展也越来越规范、有序、健康……
有人说，这不就是空手套白狼吗？你要是只看钱，是的。
但是，真的是空手吗？
空手能把各方势力和资源进行整合、对各个实操环节把控如此精准吗？
资源整合，不要对资源有误解，更不要对整合有误解。
1 年 ago • 经济, 金融